주택임대차표준계약서

 

확 바뀐 「주택임대차표준계약서」 

 

- 법의 보호를 받기 위한 최소한의 행동지침, 주택임대차표준 계약서에서 답을 찾다. -

 

❍ “임차권 등기명령 제도를 몰랐던 저처럼 어리석은 세입자가 생기지 않기를 바라는 마음으로 제안합니다. 계약기간이 끝나면 임차권등기명령을 받으라는 안내서를 동사무소에라도 꼭 비치해주세요.(‘13.5.김해시 00씨, 국민 신문고 민원)”라는 등의 주택임대차를 둘러싼 수많은 민원과 제안이 서울시전월세 보증금지원센터, 국민신문고 등에 접수되고 있습니다.   ❍ 이에 법무부는 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께 주택임대차계약서 자체로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지 알 수 있는「주택임대차표준계약서」와 이를 알기 쉽게 만화로 구성한「알고 보면 더 든든한 주택임대차표준계약서」를 만들어 배포하게 되었습니다. ❍ 이번에 배포하는「주택임대차표준계약서」는 ① 계약체결 전에 반드시 확인해야 할 “당사자확인, 권리 순위확인, 중개대상물확인‧설명” 등「중요 확인 사항」과 ② “계약의 시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등”「계약의 내용(총3장 제12조)」으로 구성되어 있으며, -「만화」는 주택임대차와 관련하여 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 꼭 알고 있어야 할 6가지 사항을 국민들이 알기 쉽게 설명하였습니다.   ❍ 새롭게 만든「주택임대차표준계약서」는 주택임대차와 관련한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하고, 임차인 보호에도 크게 기여할 것으로 기대합니다.

❍ 우리나라의 전‧월세 가구수는 전체가구수의 45%(‘12년 기준, 국토교통부제공)에 이르고 있어 주택임대차와 관련한 법률문제는 많은 국민들의 일상생활에 큰 영향을 미치고 있을 뿐만 아니라 그로 인한 분쟁 또한 많이 발생하고 있습니다.

 

<유형별 상담내역>

 

 

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❍ 그러나, 국민들이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임차인보호규정에 대해 잘 모른 채 계약을 체결하고 있고, 현재 통용되고 있는 주택임대차계약서는 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 정하고 있어 법의 보호를 받기 위해 필요한 최소한의 정보제공과 분쟁방지 기능을 하지 못하고 있는 실정입니다.

❍ 이런 문제를 해결하기 위해 주택임대차계약 시 임차인 등이 꼭 알아야 사항과 주택임대차보호법상 각종 임차인 보호규정을 담은「주택임대차표준계약서」를 제정하고, 이를 알기 쉽게 설명한 만화 제작을 추진하게 된 것입니다.  

      

※ 외국의 주택임대차표준계약서는 영국 제4장, 45개 조문(11장 분량), 미국(시애틀) 21개 조문(8장 분량), 독일 22개 조문(14장 분량), 일본 16개 조문(5장 분량)으로 구성 

 

「주택임대차계약서」! 계약을 체결할 때만 잠깐 보고 서랍 속에 넣어두셨나요? 이제,「주택임대차표준계약서」로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지에 대한 최소한의 답을 찾을 수 있습니다. 별첨 1. 주택임대차표준계약서 주요내용<도표> 별첨 2. 현재 통용되는 주택임대차계약서 별첨 3. 새로 만든「주택임대차표준계약서」

 

 

 

 

 

 

 

2

「주택임대차표준계약서」의 특징

 

 

첫째	혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수   있도록 하였습니다.

 

 

 

 

 

❍ 현행 부동산등기사항증명서로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있습니다.

※ 경매‧공매절차에서 보증금 반환채권은 국세징수법 제35조 제1항에 의해 국세보다 후순위로 배당됨{권익위 “집주인 체납세금으로 임차인 보증금 날리는 일 없어야(뉴스1 ’12.6.)”,“집주인 미납세금에 전세계약자 피해 늘어(아시아뉴스 통신’13. 4.)”}

※ 다가구주택은 집주인이 여러 가구와 임대차계약을 체결할 수 있어 선순위 확정일자가 있는 보증금의 총액을 알아야 주택가액과 대비하여 우선변제를 받을 수 있는지 판단 가능  

 

둘째	수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있도록   하였습니다.

 

 

  

❍「주택임대차표준계약서」는 미납국세와 확정일자 현황을 계약체결 전에 반드시 확인할 사항에 포함시켜 임차인도 모르는 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였습니다.  

 

  

❍ 입주 전‧후의 수리비 부담의 주체와 시기 등을 정하지 않아 수리비 부담을 둘러싼 상담과 민원이 끊이지 않고 있습니다.

 

 

셋째	임차인이 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록   하였습니다.

 

 

 

   

❍ 당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전‧후의 수리비 부담에 관하여 약정할 수 있도록 하였습니다.   

❍ 보증금을 안정적으로 반환받기 위한 ‘대항력과 우선변제권 확보방법’, ‘보증금 증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’, ‘임차권등기명령 제도’ 등을 임차인들에게 알려 자신의 권리를 스스로 지킬 수 있도록 하였습니다.

※ 임차권등기명령- 기간만료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 이사할 경우 우선변제권을 유지하기 위한 제도로 임차인 단독으로 법원에 등기신청을 할 수 있음

❍ 현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해 우선변제권이 주민등록을 마친 ‘다음날‘부터 발생되도록 규정하여 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있습니다. 

 

넷째	사소한 임차인의 권리라도 놓치지 않도록 하였습니   다.

 

 

 

- 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고, 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 할 수 있도록 하였습니다. 

 

 

 

다섯째	임대인에게도 도움이 되도록 하였습니다.

 

 

 

 

 

❍ 묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며, 임대차 기간 중 관리비에 포함하여 납부한 장기수선충당금에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어 임차인이 사소한 권리도 놓치지 않도록 하였습니다. 

   

❍ 임대인이 ‘계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동 연장된다’는 묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를 당하는 일이 없도록 하고, 기간종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도 규정하여 임대인에게 도움이 될 수 있도록 하였습니다.

 

 

3

향후 계획

 

 

 

 

 ❍ 법무부는 각 지자체(읍‧면‧동사무소 포함) 등에「주택임대차표준계약서」와 

 만화책자를 배포하고, 지자체의 공인중개사 직무교육을 이용하여 표준계약서의  

 제정취지 등을 설명하는 등 계약서가 널리 활용될 수 있도록 적극 홍보하겠습니다.

 

 ❍ 또한, 법무부‧안전행정부‧지자체 등의 홈페이지에「주택임대차표준계약서」 

 를 게재하여 국민들이 표준계약서 사용에 불편함이 없도록 하겠습니다.

 

 

이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 법무부 법무심의관실 김향연 검사(☎ 02-2110-3503)에게 연락 주시기 바랍니다.

 

【별첨 1】주택임대차표준계약서 주요 내용<도표>  

 

< 민원 및 피해사례 > 「주택임대차표준계약서」 주요 내용 < 표준계약서로 보완 >                                         이모씨는 공인중개사를 통해 등기부확인 후 전세계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 갖추었으나 임대인의 국세체납에 의한 공매로 보증금을 잃게 될 위기에 처함(‘12.6 뉴스1)   선순위 담보물권, 미납국세 여부 등 확인란 마련     ⇒「등기사항증명서 확인란」 ⇒「미납국세 확인란」 ⇒「선순위 확정일자 현황 확인란」을 마련하여 선순위권리로 인해 피해를 입는 일을 방지할 수 있게 함                                                 법의 보호를 받기 위해 주택임대차계약 체결 전에 알아야 할 사항은 있나요? 참고자료 좀 주세요(종로구 00씨,서울시 민원)   계약체결 전 중요사항 확인     ⇒「당사자 확인」‧「권리순위 확인」 ⇒「중개대상물확인‧설명」‧「대항력‧우선변제권 확보」등에 대한 정보제공으로 법의 보호를 받기 위한 방법을 알고 계약을 체결할 수 있게 됨                                                 다가구 주택의 수도에 누수가 있는 것을 알았지만 처음 수리비 부담에 대한 약정을 하지 못한 채 계약 체결. 임대차기간 중 누수에 대한 수리비 부담 관련 분쟁 발생(노원구 00씨, 서울시 민원)   입주 전‧후 수리비 부담     ⇒「입주 전 수리」 ⇒「임차주택의 사용‧관리‧수선」에 관해 당사자로서 교섭력이 있는 계약체결 시 정하도록 하여 수리비를 둘러싼 사후 분쟁을 방지할 수 있게 함                                                 ‘12. 9. 계약만료, 계약만료 후 집주인이 아무 얘기없다가 오늘 갑자기 집을 비워달라고 합니다. 어떻게 해야 하죠(금천구 00씨, 서울시 민원)   기간의 연장 ․ 재계약 (계약서의 재작성 및 확정일자 날인 등)     ⇒「묵시적 갱신」‧「합의에 의한 재계약」 민원의 경우 묵시적 갱신으로 임차인은 ‘14. 9.까지 기간 주장이 가능한 점 등 묵시적 갱신의 요건과 효과를 알게 됨 ⇒「계약서 재작성 및 확정일자 날인」‧「차임증액청구」에 관한 정보 제공으로 증액보증금에 대한 우선변제권 확보 가능                                                 집주인이 보증금을 반환해준다고 약속하여 공정증서까지 받고 이사하였는데 경매절차에서 한푼도 배당받지 못하였습니다. 제가 임차권등기명령을 하지 않았기 때문이랍니다. 과연 국민들이 그 제도를 얼마나 알까요(대구시 00씨 국민신문고 민원)   계약의 종료 (임차권등기명령 신청 및 등재 등)     ⇒「계약의 해지와 해제 사유」‧「비용의 정산」등을 규정하여 기간종료 사유와 비용 정산 문제를 명확히 함 ⇒「임차권등기명령 신청」에 관한 정보제공으로 보증금을 받지 못하고 이사한 경우에도 우선변제권을 유지할 수 있게 함                                                 주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 불완전한 공시방법이어서 거래안전상 어쩔 수 없다지만 임차인이 주민등록을 한 날 집주인이 저당권설정등기를 하면 후순위가 되어 불안합니다.(광주시 00씨 국민신문고 민원)   특약사항 예시     ⇒「보증금의 안정적 확보 방법 예시」 임대인은 주택을 인도받은 임차인이 전입 신고와 확정일자를 모두 갖추기로 한 날짜보다 이틀 후부터 담보물권을 설정할 수 있도록 하는 등 특약사항 예시

 

 

 

 

【별첨 2】현재 통용되는 주택임대차계약서 

 

 

 

 

 

【별첨 3】새로 만든「주택임대차표준계약서」 

 

 

 

 

※주택 임대업자가 의무적으로 사용하는 표준임대차계약서 

 

 

 

 

 

 

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보도자료

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